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    • 行業資訊
    特別專題|對比SARS年,新冠疫情對2020年房地產市場影響預估
    更新時間:2020-2-24 閱讀:94 次 

    01


    60余省市停售供求降至冰點
    房企營銷、融資壓力劇增


    1、76城“零供應”,春節后供應同、環比繼續銳減95%以上(原文有刪減)
    受困于新冠疫情急速蔓延,多省市售樓處被迫關閉。截至目前,湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥等60余省市相繼下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動。
    2020年春節假期(除夕至初六),84個重點監測城市累計供應量低至25萬平方米,環比大跌95%,除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶關、泰州尚有少量供應外,其余城市均為零供應。與去年春節假期相比,2020年春節假期供應尚能與2019年基本持平,可春節后一周(初七至十三)隨著疫情形勢逐步嚴峻,84城累計供應量進一步降至4萬平方米,與2019年同期相比降幅達97%。
    2、三四線返鄉置業潮爽約,節后周27城零成交同比跌95%(略)
    3、春節假期7城二手房全部零成交,節后一周同比跌幅仍高達91%(略)
    4、多省市暫停土地出讓,部分延期地塊集中2月下旬(略)
    5、TOP100房企操盤業績規模同比下降12%,各梯隊門檻均顯著降低(略)
    6、春節以來融資同比下降86%,開發企業現金流壓力劇增(略)


    02


    新冠疫情波及范圍廣、管控措施嚴
    東部、中部地區是重災區


    1、新冠疫情感染人數顯著高于SARS,但病死率明顯低于SARS(略)
    2、新冠疫情波及面更廣、管控措施更嚴,負面影響將顯著高于非典(略)
    3、沿海城市、東部以及中部地區乃是疫情重災區,發病率整體偏高

    全國各城市新冠肺炎發病率(即確診病例數除以常住人口)數據顯示,中部地區乃是疫情的重災區,除湖北省各市發病率皆超萬分之一以外,毗鄰湖北的岳陽、信陽、九江等市發病率也都高于十萬分之二。


    更值得引起警惕的是,珠海、溫州等人口輸入型城市發病率也超過了十萬分之五, 廣州、深圳等一線城市以及杭州、寧波等核心二線城市發病率都超過了十萬分之二。整體而言,東部、中部地區面臨的防控壓力要高于西部地區,沿海城市的面對的疫情挑戰要難于內陸地區。
    鑒于沿海城市、東部以及中部地區在我國經濟中占有舉足輕重的地位,我們認為本次疫情對中國經濟的負面沖擊將顯著高于非典時期。
    4、節后全國平均復工率低至42%,核心一二線城市更是偏低(略)


    03


    中央貨幣、財政齊發力
    地方需求端刺激,但政策效果遞減


    1、市場疲軟倒逼貨幣、財政利好預期,房地產信貸政策將適度松綁
    (1)2003年市場復蘇核心需求拉動,中央有收有放、信貸環境前松后緊(略)
    (2)2019年中央強化“房住不炒”,穩地價、穩房價、穩預期(略)
    (3)展望:貨幣、財政利好升級,房企融資、購房貸款政策松綁可期(原文有刪減)
    結合當前經濟環境以及已出臺政策,我們判斷年內貨幣政策將轉向積極,逆周期調節力度或將進一步加大,并對重災地區以及行業定向降準、降息,甚至不排除全面降準、降息的可能性。財政政策也將提力增效,適度擴大財政赤字率,尤其要對疫情影響嚴重的特定地區以及行業結構性減稅降費,以期支持實體經濟平穩健康發展。
    就房地產業而言,仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑,中央信貸政策有望中性偏積極,房企融資環境大概率將由緊轉松,居民房貸“限貸“政策也將適度松綁,房貸利率大概率將隨LPR的降低而穩中有降。
    2、地方從需求端放松調控乃至刺激,二三線有望放松限購、限貸(略)
    (1)2003年樓市下行周期極短,僅限重災區北京、香港救市(略)
    (2)2019年地方因城施策有收有放,更多城市通過人才落戶局部放松調控(略)
    (3)展望:由企業紓困到購房刺激,放松“四限”、補貼免稅等或百花齊放(原文有刪減)
    我們認為,2020年更多二三線城市調控政策松綁已是大概率事件,且更有可能從需求端加以放松調控乃至刺激。
    具體到城市層面,一線城市仍是政策風向標,長期來看房價猶存較大的上漲壓力,短期內調控政策幾無放松的可能性。新冠疫情影響最為嚴重的城市往往是人口凈流入的二線城市,三四線城市市場下行壓力也不斷加劇,預計更多二三線城市將放松調控乃至刺激。另外,土地財政依賴度高的城市,地方政府會更有動力出臺利好政策穩樓市、穩地市,以期緩解財政資金壓力。

    具體到政策工具,我們認為需求端的政策組合拳不乏以下幾個方面:其一,限購或將分城市、分區域精細化調控,壓力城市、遠郊區域或將局部放松甚至全面取消限購;其二,限貸政策有望階段性松綁,譬如下調首套、二套住房首付比例以及房貸利率等;其三,人才新政會繼續發力,除了調降人才落戶門檻這類常規操作之外,可能會出臺鼓勵人才購房消費的刺激性政策,涉及購房補貼、稅費減免等。
     
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